وکیل سرقفلی در مشهد

برای درخواست وکیل سرقفلی در مشهد با شماره ۰۹۱۵۹۷۹۹۰۸۷ تماس بگیرید.

توجه : هر گونه کپی برداری از مطالب این مقاله بدون اذن تهیه کننده مسئولیت شرعی خواهد داشت .

دعوای مطالبه سرقفلی چه زمانی مطرح میشود ؟

اگر مالک ملک مورد اجاره زودتر از موعدی که ملک را به اجاره واگذار کرده است ، تقاضای تخلیه ملک ررا بخواهد ، در این حالت نیز این امکان برای مستاجر وجود دارد که برای مطالبه سرقفلی ملک مورد اجاره به دادگاه شکایت نماید در این حالت موجر ۱۰ روز فرصت دارد تا مبلغ سرقفلی را به قیمت روز پرداخت نماید .

امکان توقیف اموال موجر برای مطالبه طلب ( سرقفلی ) وجود دارد .

مفهوم سرقفلی :

سرقفلی حقی است که مستاجر آن محل ، مبلغی را به مالک پرداخت میکند

تا بتواند بر آن محل حقی پیدا کند . و اجاره بسیار کمی هم ماهیانه پرداخت میکند .

به عبارت دیگر سرقفلی حقی است که بازرگانان و کاسبان نسبت به محل پیدا می کنند

و به جهت اینکه در محل مشتری پیدا کرده اند و دارای شهرت می باشند ، دارای این حق هستند .

مواردی که موجر میتواند تخلیه مورد اجاره را بخواهد :

مطابق مقررات قانونی در اجاره سال ۱۳۵۶ ، مالک می تواند به دلایلی درخواست تخلیه سرقفلی مورد اجاره را بنماید .

۱ – زمانی که مللک می خواهد نوسازی انجام دهد . یعنی مالک به منظور ساخت و ساز ساختمان جدید قصد تخلیه مورد اجاره را داشته باشد ، البته به ان شرط که از شهرداری در این مورد پروانه اخذ کرده باشد .

( در این مورد اگر مالک تا شش ماه از تاریخ تخلیه شروع به ساخت و ساز نکند و یا حداقل به مدت یک سال از محل مورد اجاره به نحوی که ادعا کرده استفاده نکند ، به درخواست مستاجر سابق به پرداخت مبلغی معادل یک سال اجاره بها یا اجرت المثل مورد اجاره در حق مستاجر محکوم خواهد شد . مگر انکه ثابت نماید که تاخیر در شروع ساختمان مبتنی بر عواملی خارج از اراده ی وی بوده است مانند قوه قاهره .

۲ – یا به جهت نیاز شخصی مالک جهت کسب و کار

۳ – یا به جهت اینکه خودش یا پدر و مادر و همسر و فرزندش می خواهد استفاده شخصی کنند و سکونت نمایند .

در این حالات باید مالک تمام سرقفلی را به مستاجر پرداخت کند .وکیل سرقفلی در مشهد

سرقفلی و قانون سال ۱۳۵۶ :

قانون سال ۱۳۵۶ ، از مستاجر حمایت خاصی کرده است .

این قانون مطابق مقررات آمره است و امکان توافق بر خلاف آن وجود ندارد .

این قانون عطف بما سبق میشود ، این بدان معنا است که قراردادهای اجاره ای هم که قبل از سال ۱۳۵۶ منعقد شده است را شامل میگردد .

در ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ مقرر شده است :

هر گاه مالک ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید ، میتواند مبلغی را به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید .

اگر سرقفلی در سال ۷۶ منعقد شده باشد ، مستاجر حق اجاره سرقفلی به غیر دارد مگر اینکه شرط خلاف شده باشد .

ولی در سرقلی سال ۵۶ ، مستاجر حق اجاره به غیر ندارد مگیر این اختیار به مستاجر تفویض شده باشد.

وکیل سرقفلی در مشهد

گروه وکلای افرا وکیل ، وکیل طلاق توافقی ، طلاق ، کلاهبرداری ، رابطه نامشروع را معرفی میکند

حکم اجاره دادن مورد اجاره توسط مستاجر  در قانون ۱۳۵۶:

مطابق ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ ،  در صورتی که به موجب اجاره نامه مستاجر حق انتقال به غیر داشته باشدمیتواند مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری منتقل نماید . اما اگر مستاجر حق انتقال به غیر نداشته ولی انتقال داده باشد ، در این صورت مالک ( موجر ) میتواند تخلیه وی را بخواهد به شرطی که تمام حق کسب و پیشه مستاجر را پرداخت نماید . در غیر این صورت مستاجر میتواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه نماید .

مطابق قانون در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده ،

مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید ، موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد .

و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب و پیشه یا تجارت را خواهد داشت .

وکیل سرقفلی در مشهد

اگر مورد اجاره به دونفر توسط مالک اجاره داده شود ، آیا مستاجر میتواند سهم خود را به شریکش ( مستاجر دوم ) اجاره دهد ؟

حسب مستفاد از مفهوم و منطوق بند ۲ از ماده ۱۴ قانون روابط موجر و سنتاجر سال ۱۳۵۶ ، 

تخلف از شرط سلب حق انتقال به غیر وقتی مصداق دارد که مورد اجاره از طرف مستاجر

به متصرفی که شخصیت وی در عقداجاره ملحوظ نبوده ، واگذار شده باشد .

بنابراین زمانی که یکی از مستاجرین قدرالسهم خود را به شریک خویش ،

یعنی مستاجر دیگر که در ذرات مشاعی مستاجره تصرف استیجاری دارد منتقل کند ،

مرتکب تخلف از شرط سلب حق واگذاری نشده است .

زیرا مستاجر دیگر که شخصیت او مورد شناسایی موجر بوده ،

غیر تلقی نمیشود تا انتقال قسمتی از منافع مورد اجاره به او تخلف محسوب شود .

اما  در این مورد اختلاف نظر وجود دارد ، و به نظر میرسد باید آن را نوعی انتقال به غیر بدانیم .

زیرا هر چند منتقل الیه مورد شناسایی مالک است اما مالک او را به عنوان مستاجر سه دانگ ملک میشناسد

نه به عنوان مستاجره کل عین مستاجره ..

وکیل سرقفلی در مشهد

در چه مواردی موجر حق تخلیه و فسخ دارد ؟

مطابق ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ ، در موارد زیر موجر حق فسخ را دارد بدون اینکه مجبور باشد پولی بابت حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت نماید . زیرا اصل بر ان است که در موارد تخلیه و فسخ باید حق کسب و پیشه مستاجر محل توسط مالک پرداخت شود . ولی در موارد زیر نیازی به پرداخت توسط مالک ( موجر ) نیست.

۱ – در مواردیکه مستاجر مورد اجاره را بدون اینکه اذن در انتقال داشته باشد ، به دیگری انتقال داده باشد .

۲ – تغییر شغل بدون رضایت مالک یا بدون مشابهت عرفی با شغل سابق

۳ – تعدی و تفریط مستاجر

۴ – عدم پرداخت اجاره بها ظرف ۱۰ روز پس از ابلاغ .

وکیل سرقفلی در مشهد

تعدی و تفریط در عین مستاجره :

ماده ۴۸۷ قانون مدنی مقرر میدارد:

” هر گاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط کند و موجر قادر به منع آن نباشد ،

موجر حق فسخ خواهد داشت .”

اما در قانون سال ۵۶ ، مطلق تعدی و تفریط موجب تخلیه است حتی اگر موجر قادر به منع آن نباشد .

بنابراین تفاوت قانون سال ۱۳۵۶ با قانون مدنی در مورد تعدی و تفریط آن است که در قانون سال ۱۳۵۶ ،

صرف تعدی و تفریط موجب تخلیه است و نیازی به اثبات در دادگاه ندارد اما در سایر موارد تعدی و تفریط باید اثبات شود .

دادگاه ها ، تصرفات مستاجر را که به اصل و اساس عین مستاجره لطمه بزند

و یا چیزی کلی را به عین مستاجره اضافه کند یا از ان کم کند ، تعدی و تفریط میدانند .

وکیل سرقفلی در مشهد

اما تغییراتی را که مستاجر به منظور استفاده کردن بهتر از عین مستاجره انجام میده ، تعدی و تفریط نمیداند .

بنابراین ایجاد تقسیمات جدید در عین مستاجره با مصالح سبک ، تبدیل درها ، احداث دستشویی و … تعدی و تفریط نیست .

اما احداث اتاق در پشت بام ، احداث دیوار با مصالح سنگین … میتواند تعدی و تفریط باشد .

توافق موجر و مستاجر بر خلاف قانون روایط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ :

سؤال :

در سال هزار و سیصد و هفتاد و سه سرقفلی یک باب مغازه را به ثالث واگذار کردم و مقرر کردیم که شش سال بعد اجاره را مجددا تعدیل می کنیم پس از آن در سال ۱۳۷۶ نوافق کردیم اجاره افزایش یابد  برای مدت شش سال و توافق شد که اجاره از همین تاریخ به مدت شش سال است و مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ می باشد و هیچ یک از طرفین حق اعتراضی در این خصوص ندارند اکنون مستاجر می گوید این شرط را قبول ندارم و تخلیه نمی کنم راهی برای تحلیه وجود دارد یا خیر ؟

پاسخ :

اینکه توافق نموده اید موضوع عقد اجاره مشمول مقررات قانون روابط موجر  و مستاجر سال ۱۳۷۶ باشد بر خلاف مقررات آمره سال ۱۳۵۶ است است و قانونا باطل و بلااثر است و همچنان مشمول مقررات قانون سال ۱۳۵۶ خواهد بود که در این قانون دلایلی که می توان حکم تخلیه گرفت احصاء شده است.

تفاوت مالکیت و سرقفلی در چیست ؟

بدیهی است که این دو مفهوم با هم تفاوت دارند . در مالکیت مالک حق همه گونه تصرف در مال و اموال خود را دارد . اما سرقفلی از آنجایی که عقد اجاره محسوب میشود و مستاجر دارد در ارتباط با منفعت مال است و مالک سرقفلی ( مستاجر) فقط حق استفاده از آن مکان را به عنوان محل کار و تجارت خود دارد .

تماس با وکیل پایه یک دادگستری : ۰۹۱۵۹۷۹۹۰۸۷